Los préstamos non QM en Estados Unidos son cada vez más relevantes para inversionistas internacionales interesados en mercados sólidos como Miami, Fort Lauderdale u Orlando. A diferencia de los préstamos convencionales, diseñados principalmente para ciudadanos o residentes, los non QM permiten a compradores con ingresos no tradicionales acceder a un financiamiento.
Para empresarios latinoamericanos, entender cómo funcionan estos créditos es de suma importancia para aprovechar oportunidades inmobiliarias sin quedar limitados por requisitos estrictos.
¿Qué son los préstamos non QM en Estados Unidos?
Los préstamos non QM en Estados Unidos (Non-Qualified Mortgages) son hipotecas que no cumplen con los lineamientos de Fannie Mae y Freddie Mac, las agencias que regulan los préstamos tradicionales. Esto no significa que sean inseguros; simplemente ofrecen mayor flexibilidad en la evaluación del solicitante.
Introducción a la verificación alternativa
Para los inversionistas extranjeros, la forma de demostrar capacidad de pago no siempre sigue los estándares tradicionales. Por eso, los prestamistas utilizan métodos alternativos para evaluar solvencia y riesgo. Esta flexibilidad permite que empresarios con ingresos diversos puedan acceder a préstamos non QM en Estados Unidos sin depender exclusivamente de su historial crediticio local.
En lugar de depender solo de declaraciones de impuestos o historial crediticio en EE.UU., los prestamistas consideran:
- Estados de cuenta bancarios internacionales.
- Flujos de caja de empresas.
- Contratos de renta existentes.
- Activos líquidos en el extranjero.
De esta manera, los préstamos non QM en Estados Unidos se adaptan mejor al perfil de empresarios extranjeros que generan ingresos de manera diferente a un asalariado residente.
Diferencias entre préstamos non QM y convencionales
Los préstamos non QM en Estados Unidos son más flexibles y accesibles para perfiles internacionales que los préstamos convencionales. Entender las diferencias permite elegir la opción más adecuada para cada inversionista. Estas son:
- Requisitos de elegibilidad: a diferencia de los préstamos convencionales en Estados Unidos, los non QM permiten que extranjeros sin historial crediticio local puedan calificar. Esto amplía las oportunidades para empresarios internacionales que buscan invertir en Florida.
- Evaluación de ingresos: mientras los préstamos convencionales requieren W-2 y declaraciones de impuestos en EE.UU., los non QM consideran ingresos alternativos. Pueden ser rentas, flujos de caja de empresas y cuentas bancarias internacionales.
- Plazos y tasas: los préstamos non QM en Estados Unidos ofrecen plazos competitivos, aunque las tasas pueden ser ligeramente superiores a las de los créditos convencionales. Eso se compensa con mayor flexibilidad en la aprobación.
- Acceso a inversión extranjera: gracias a su estructura, los préstamos non QM abren la puerta a inversionistas que no cumplen los estrictos requisitos de los préstamos tradicionales. Así, facilitan la adquisición de propiedades residenciales o de renta en Florida.
¿En qué casos convienen los préstamos non QM en Estados Unidos?
Los préstamos non QM en Estados Unidos son una opción estratégica para inversionistas con perfiles financieros atípicos. Permiten acceder a financiamiento cuando los productos convencionales no aplican. Esta flexibilidad los hace ideales para quienes buscan diversificar su patrimonio en Florida sin depender de un historial crediticio en EE.UU. Resultan ideales cuando el solicitante tiene alguna de estas características:
- No cuenta con historial crediticio en EE. UU.
- Es empresario con ingresos variables o sociedades internacionales.
- Prefiere usar activos líquidos en lugar de declaraciones de impuestos locales.
- Busca invertir en segunda vivienda o propiedad de renta en Miami o alrededores.
- Necesita un proceso más flexible que el de productos convencionales.
Sin embargo, también existen riesgos y consideraciones que todo comprador debe tener presentes, especialmente aquellos con ingresos no convencionales o con historial crediticio atípico. Estas son:
- Las tasas de interés suelen ser más altas que las de préstamos convencionales.
- Los plazos de pago pueden variar según el prestamista y la solidez del perfil financiero.
- Una evaluación menos estricta del historial no significa ausencia de requisitos: es fundamental demostrar solvencia de forma alternativa.
- En algunos casos, los costos de cierre o el pago inicial pueden ser más elevados.
Mayores beneficios de los préstamos non QM
Los préstamos non QM en Estados Unidos no solo facilitan el acceso a propiedades; también ofrecen ventajas que los diferencian de los créditos convencionales. Entre estas, destacan la flexibilidad en la evaluación de ingresos y la posibilidad de financiar montos mayores, ideales para empresarios latinoamericanos que buscan invertir en mercados sólidos como Miami o Fort Lauderdale.
Aunque varían según prestamista, los requisitos principales para obtenerlos son:
- Pasaporte vigente y visa de ingreso.
- Estados de cuenta bancarios de 12 a 24 meses.
- Evidencia de ingresos internacionales o contratos de renta.
- Activos líquidos suficientes para cubrir pago inicial y costos de cierre.
- Historial financiero en el país de origen.
A diferencia de los préstamos convencionales, no se exige puntaje FICO local, lo que facilita el acceso a inversionistas extranjeros.
Proceso de aplicación a los préstamos non QM en Estados Unidos
Solicitar un préstamo non QM en Estados Unidos implica seguir un proceso estructurado que aporta claridad y seguridad para el inversionista. Cada etapa permite evaluar correctamente el perfil financiero y preparar la documentación necesaria. Son estas:
- Evaluación inicial del perfil: ingresos, activos y objetivos de inversión.
- Selección del producto adecuado: el asesor recomienda entre non QM, créditos privados en Estados Unidos o créditos comerciales.
- Presentación de documentos: estados de cuenta, contratos de renta y pasaporte.
- Tasación de la propiedad: un valuador independiente confirma el valor de mercado.
- Aprobación y cierre: firma de la hipoteca y desembolso de fondos.
Alternativas a los préstamos non QM
Aunque los préstamos non QM en Estados Unidos son muy útiles, existen otras opciones que pueden complementar la estrategia de inversión. Evaluarlas permite elegir el financiamiento más adecuado según el perfil financiero y los objetivos patrimoniales. Algunas de ellas son:
- Préstamos privados en Estados Unidos: prestamistas particulares ofrecen financiamiento rápido, aunque con tasas más altas.
- Préstamos comerciales en Estados Unidos: orientados a oficinas, locales o bodegas para empresarios en expansión.
Estas alternativas pueden complementar los non QM, según la estrategia patrimonial del inversionista.
Florida, el mercado favorito para este tipo de créditos
El sur de Florida se ha consolidado como uno de los mercados preferidos para quienes buscan préstamos non QM en Estados Unidos. Su dinamismo, valorización estable y demanda internacional lo convierten en un destino ideal para empresarios latinoamericanos. Los principales motivos de esto son:
- Alto retorno por renta: Miami y Orlando tienen gran movimiento turístico y vivienda temporal.
- Valorización constante: el mercado inmobiliario se mantiene estable incluso en coyunturas económicas.
- Cercanía cultural: idioma, gastronomía y conexiones aéreas facilitan la vida de empresarios latinos.
Consejos para aplicar exitosamente a un préstamo non QM
Sin duda, tener un préstamo non QM en Estados Unidos aprobado depende de la preparación y organización del inversionista. Planificar cada paso, desde la documentación hasta la elección del producto adecuado, evita contratiempos durante la aplicación. Por ello, sigue estos consejos:
- Organiza con anticipación tus estados financieros internacionales.
- Define tus objetivos: segunda vivienda, inversión de renta o diversificación.
- Evalúa si un crédito privado en Estados Unidos o un crédito comercial en Estados Unidos es más conveniente.
- Trabaja con asesores que dominen tanto el sistema estadounidense como las necesidades de inversionistas extranjeros.
Avanti Lending: aliado estratégico para inversionistas latinos
Para finalizar, los préstamos non QM en Estados Unidos son la alternativa ideal para inversionistas extranjeros con ingresos no convencionales. Ofrecen flexibilidad que los préstamos tradicionales en Estados Unidos no brindan, permitiendo acceder a un mercado sólido y con proyección. Contar con asesoría profesional ayuda a estructurar la solicitud correctamente y elegir la opción más conveniente.
Por ello, Avanti Lending acompaña a cada cliente en análisis, selección y aprobación de créditos. Su experiencia con empresarios latinoamericanos permite:
- Evaluar si conviene un préstamo convencional, un préstamo non QM en Estados Unidos, o alternativas como créditos privados en Estados Unidos o créditos comerciales en Estados Unidos.
- Preparar la documentación en tu idioma y adaptada al formato requerido por los prestamistas.
- Negociar las condiciones más competitivas según el perfil de inversión.
Así, para explorar opciones y dar el siguiente paso hacia tu inversión en Miami o el sur de Florida, visita Avanti Lending y recibe asesoría especializada.
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Referencias Bibliográficas:
- En La Cancha. (2024, 26 de marzo). Tipos de Préstamos para Refinanciar Propiedades en Estados Unidos.
- MDO Mortgage. (2022, 30 de marzo). ¿Cómo funcionan los préstamos no QM?